[건축법규] 발코니를 설치할 수 없는 건축물

발코니

발코니라는 용어에 대해선 건축법 시행령에서 정의하고 있다.

 

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건축법 시행령 제2조(정의)

 

14. "발코니"란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실ㆍ침실ㆍ창고 등의 용도로 사용할 수 있다.

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위 조항에서 서술하듯 주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실, 침실, 창고 등의 용도로 사용할 수 있다. 라고 명시되어있다.

 

요즘 거의 모든 신축 아파트들은 확장형을 기준으로 공사하는데, 서비스면적이라하여 바닥면적에 포함되지 않는 발코니 부분을 확장해서 실내 공간과 연장하여 사용하는 것이다. 

 

※ 서비스 면적이라는 법적 용어는 없지만 통상적으로 그렇게 얘기하곤 하니, 서비스 면적이라 적어두겠다.

 

그렇다면 발코니는 주택에만 설치할 수 있는걸까?

 

그건 아니다. 발코니는 주택을 제외하고도 다른 유형의 건축물에도 설치해도 무방한 것이다. 

 

그러면 모든 건축물에 발코니를 설치할 수 있는거겠네?

 

그건 아니다. 유일하게 발코니를 법적으로 설치 할 수 없는 건축물이 있다. 바로 오피스텔이다.

 

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오피스텔 건축기준 제2조(오피스텔의 건축기준)

 

 오피스텔은 다음 각호의 기준에 적합한 구조이어야 한다.

1. 각 사무구획별 노대(발코니)를 설치하지 아니할 것

2. 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우(지상층 연면적 3천제곱미터 이하인 건축물은 제외한다)에는 오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치할 것. 다만, 단독주택 및 공동주택을 복합으로 건축하는 경우에는 건축주가 주거기능 등을 고려하여 전용출입구를 설치하지 아니할 수 있다.

3. 사무구획별 전용면적이 85제곱미터를 초과하는 경우 온돌·온수온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥난방을 설치하지 아니할 것

4. 전용면적의 산정방법은 건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 하고, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 공용면적을 제외하며, 바닥면적에서 전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.

가. 복도·계단·현관 등 오피스텔의 지상층에 있는 공용면적

나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층·관리사무소 등 그 밖의 공용면적

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오피스텔 건축기준 제2조 1항 '각 사무구획별 노대(발코니)를 설치하지 아니할 것' 이라고 되어있기 때문에 오피스텔에선 발코니를 사용할 수 없다.

 

출처 : 지웰 홈페이지

어? 근데 이런 건물은 오피스텔인데 어떻게 발코니를 만들었어요? 라고 생각할 수 있겠지만..

이 건물의 밖으로 나가는 부분은 건물에 부가적으로 설치한 발코니가 아니라 아래 세대의 천장을 이용한 것이다.

 

내가 사례로 넣은 사진은 자곡동에 지웰홈스인데 저기는 오피스텔 실을 각을 틀어서 배치하면서 많은 세대에 베란다를 만들어 놓을 수 있는 거고 일반적으로 넣었다 뺐다 하면 오른쪽 그림처럼 되는데..

 

저기서 보이는 것 처럼 베란다가 생기는 세대가 있고 안 생기는 세대가 생기게 된다.

 

<해당 그림과 다르게 2개층을 오픈 해야 윗층의 지붕으로 안 봐서 바닥면적에 안 넣는다.. 는 쪽으로 대부분의 건물이 인허가 진행된 것으로 알고 있다.>

 

해당 사진들이 오피스텔이면서 베란다를 만들어 준 사례들이다. 저번에 청라국제도시 커널웨이 주변 돌아다니면서 봤던 건물들이다.