[건축법규] 주상복합의 건축허가와 사업계획승인

일반적으로 건축물 축조를 위해선 해당 승인권자에게 건축허가를 신청하고 승인 받아야 하지만, 주택법에서 명시하고 있는 사업계획승인 대상으로 넘어가는 경우 주택법을 따라야한다.

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주택법 제15조(사업계획의 승인)

 

① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

주택법 시행령 제27조(사업계획의 승인)

 

 ① 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 및 세대수를 말한다.  <개정 2018. 2. 9.>

1. 단독주택: 30호. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 단독주택의 경우에는 50호로 한다.

2. 공동주택: 30세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수를 기준으로 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설(리모델링의 경우는 제외한다)하는 경우에는 50세대로 한다.

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그래서 일반적으로 공동주택, 즉 규모가 있는 아파트 단지를 계획하고 인허가를 진행하면 건축허가가 아닌 사업계획승인으로 진행해야 하는데..

 

주상복합의 경우는 건축허가를 하는 경우도 있고 사업계획승인을 해야하는 경우도 있다.

왜 그럴까?

 

일단 주상복합이라는 건축물 유형은 정해져있지 않으나, 일반적으로 주상복합이란 저층부에는 상가가 있고 위에는 공동주택이 들어서 '주(住)' 와 상(商)이 복합된 건축물을 말한다.

 

주택법에 나오는 문구 중에는 '주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우' 가 있는데, 주상복합이 이 경우에 해당한다고 볼 수 있다. 

(주상복합의 경우 주차장이나 건축물에 필요한 엘리베이터나 계단 등의 코어 부분을 공유하기 때문이다.)

 

다시 질문으로 돌아가서, 공동주택이 포함된 주상복합임에도 건축허가로 진행하는 이유가 무엇일까?

바로 사업계획승인에 예외 조항이 있기 때문이다.

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주택법 시행령 제27조(사업계획의 승인)

 

 

④ 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 "주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 

 

1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사업의 경우

 

가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1호다목에 따른 준주거지역 또는 같은 조 제2호에 따른 상업지역(유통상업지역은 제외한다)에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우일 것

나. 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만일 것

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즉, 준주거지역 또는 상업지역(유통상업지역)에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하면서

+ 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만이라면..

 

공동주택의 세대수가 사업계획승인 대상임에도 불구하고 건축허가로 진행할 수 있는 것이다.

건축허가로 진행할 수 있다는건 주택법의 저촉을 받지 않고 인허가가 가능하단 얘기다.

 

물론 이에 따른 문제점이 제기 되기도 한다. 법적으로는 문제가 없으나 사용자들에게 민원이 발생하는 것.

 

300세대 미만 주상복합 주민들의 하소연 "경로당·어린이 놀이터가 왜 없나요" - 전북일보 인터넷�