주거복합, 주상복합 건축물의 주거비율 제한 및 용도용적제에 관한 법규

주거복합 건축물, 혹은 우리가 흔히 말하는 주상복합 건축물이란 말 그대로 주(住) + 상(商), 주거와 상업이 복합된 건축물을 의미한다. 

일단 주상복합 건축물이 고층으로 높게 지을 수 있는 이유는 해당 지역의 용적률이 높기 때문인데, 

그 때문에 대부분의 주상복합 건축물은 상업지역에 위치하게 된다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국계법) 시행령 및 각 지자체 도시계획 조례를 보면 "용도지역 안에서의 용적률" 이라는 조항으로 각 지역의 용적률을 제한한다.

다만 일반상업지역의 높은 용적률을 주거로만 100% 한다면 지역을 나눠놓은 의미가 없기 때문에 법적으로 제한사항을 만들어놨는데 먼저 국계법 시행령 별표 9에는 이런 항목이 존재한다. 

(주상복합의 경우 중 일반상업지역에 계획한다는 가정으로 본 포스팅을 서술한다.)

일반상업지역 안에서의 건축할 수 없는 건축물 중,

지역 여건 등을 고려하여 도시, 군계획조례로 정하는 바에 따라 건축할 수 없는 건축물에

- 나. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택[공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물(다수의 건축물이 일체적으로 연결된 하나의 건축물을 포함한다)로서 공동주택 부분의 면적이 연면적의 합계의 90퍼센트(도시·군계획조례로 90퍼센트 미만의 비율을 정한 경우에는 그 비율) 미만인 것은 제외한다]

라고 써져있다.

즉, 지자체 조례에 따라 해당 항목이 있으면 일반상업지역에 계획하려면 공동주택 부분의 면적이 90퍼센트 미만이여야 가능한거다. 

다만, 지자체 조례에 해당 조항이 무조건 포함되어있는 것은 아니다. 

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그러면 위 항목이 없으면 짓는데 아무 제한이 없는 것일까? 그건 아니다.

주택법 제15조 (사업계획의 승인), 주택법 시행령 제27조 (사업계획의 승인) 4항 1호 나목에 참고해보자.

나. 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만일 것

- 주택법과 주택법 시행령의 해당 항목을 해석하면 

▶ 사업계획승인을 받지 않으려면 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만이여야 하는데, 90퍼센트 이상으로 넘어가면 사업계획승인 대상이 된다.

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용도용적제는 또 다른 개념이다.  

출처 : 서울특별시 도시계획국 - 알기쉬운 도시계획용어

용도용적제는 주거 용도 비율에 따라서 사용할 수 있는 용적률을 다르게 설정한 것을 말한다.

인천광역시 도시계획조례 [별표2] 준주거지역과 상업지역 내 주거복합건축물의 용적률을 보면 이런 표가 있다. 

보이는 것 처럼, 공동주택의 연면적 비율에 따라서 주거복합건축물의 용적률 상한선이 달라진다.

80% 이상에서 90% 미만이면 일반상업지역에서는 440% 까지만 사용할 수 있는 것이다.

애초에 주거복합건축물이라는 것이 근린생활시설의 분양보다 공동주택의 분양 수익성이 더 높기 때문에 적당한 주거 비율을 맞춰 계획하는 것이 중요하다. 

이렇게 표로 정리되어있는 지자체 조례도 있는 반면에 글로 설명되어있는 곳도 많다.

서울특별시 도시계획 조례 [별표 3] 상업지역 내 주거복합건축물의 용도 비율 및 용적률 중 2가지만 써보면,

- 상업지역 내 주거용 외의 용도로 사용되는 부분의 면적은 20% 이상 (의무비율) 

 (즉, 주거 비율이 80% 이상 넘어갈 수 없다는 뜻이다.)

- 주거용으로 사용되는 부분의 용적률은 400% 이하

라는 해석을 할 수 있다.

국계법에서 큰 틀을 정해놓고 있지만 자세한 내용은 해당 지자체의 도시계획조례 혹은 계획조례에서 서술하고 있기에 항상 해당하는 지자체의 조례를 찾아봐야 한다.