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분양하는 오피스텔을 찾아보거나, 아니면 오피스텔에 살기 위해 찾아보거나..

아니면 건축법규를 검토하면서 복층형 오피스텔 혹은 오피스텔 다락 같은 것들을 찾아봤을 것이다.

 

아마 일을 하다가 이 글을 검색해서 들어왔다면,

"OO씨, 여기에 복층형 오피스텔이 되는지 한번 확인해주세요~" 라고 해서 왔을 수도 있다.

 

오늘도 핵심 내용부터 정리하고 설명하겠다.

<요약 정리>

1. 평지붕일 때 층고 1.5m 이하 경사지붕일 때 가중평균한 층고가 1.8m 이하라면 다락.

   (거실로 사용하지 않으면서)

2. 건축법상에서는 다락이란 단어의 구체적 설명이 없음. 

3. 반드시 최상층 지붕 아래에만 설치해야 다락이라는 내용도 없음.

 

4. 복층형 오피스텔, 혹은 오피스텔의 다락 설치가 가능한지 확인하려면

 가. 일단 내가 계획할 부지 주변에 복층형 오피스텔이 있나 한번 찾아보자. (사례조사)

 나. 각 지자체의 인허가 담당하시는 분에게 질의해보자.

 

5. 다락으로 인정이 된다면 바닥면적 및 층수에 산입하지 않는다.

 

 

흔히 우리가 생각하는 지붕 아래 다락?

 

건축법 상에서 다락 관련된 내용을 찾아보자.


건축법 시행령 

제119조(면적 등의 산정방법)

 

3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

 

라. 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 장식탑, 다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다.


다락이란 표현은 건축법 시행령에 나오는데, 해당된 내용은 건축법상 적합한 다락이라면 바닥면적에 산정하지 않는다는 것이다.

 

일단 다락이란 표현에 대해서, 일반적으로 생각했을 때 다락은 다락방 같이 지붕 아래 숨어있는 공간이라 생각할 수 있다.

 

다락이란 단어가 건축법상에서 설명되어있지 않지만, 국토교통부 질의회신을 일반적으로 다락은

‘다락’이란 지붕과 천장 사이를 가로 막아 물건의 저장 등을 위하여 부수적으로 사용되는 공간

이라고 얘기한다. 

 

 

 

또한 다락이 거실로 사용하거나 층고가 1.5m를 초과하는 경우 바닥면적 및 층수에 산입하라고 되어있다.

 
이처럼 건축법 상에선 다락에 대한 명확한 설명이 없기 때문에,

그래서 오피스텔의 평지붕 다락이 되는지 안되는지는 건축법으로 따질 수 있는 문제는 아니다.

그러나 지구단위계획이나 각 지자체의 건축위원회 심의기준 등에서 다락에 대한 내용이 들어가있을 순 있다.

 

1. 지구단위계획구역에 걸려있다면 지구단위계획을 꼭 확인해보거나.

2. 내가 설계하는 건축물이 건축심의 대상이라면 건축위원회 심의기준을 찾아보거나.

3. 인허가 담당하는 분에게 복층형 오피스텔에 대한 제한사항이 있는지 물어보면 된다.


의문1) 그러면 다락 공간에 바닥난방을 해도 되는걸까?

안된다. 아까 위에서 다락공간이라 하면 거실로 사용하면 안된다고 써져있었다.

 

건축법에서 거실이란 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방을 말한다.

 

다락은 기본적으로 부수적인 공간으로 봐야 하기 때문에 바닥난방을 한다면 거실로 보는 것이 타당할 것이다.

 

또한, 건축물의 에너지절약설계기준에 따르면

특별히 이 기준에서는 거실이 아닌 냉ㆍ난방공간 또한 거실에 포함한다.

 

라는 문구가 있기 때문에 바닥난방을 한다면 거실이 되는 것이고 다락으로 인정이 안된다는 것이다.

(오피스텔이라면 에너지절약계획서는 제출해야 될 것으로 판단되니..)

의문2) 다락은 꼭 최상층에만 설치해야하나?

꼭 최상층에만 설치하란 법이 없다. 중간층에 설치하면 안된다는 법도 없다.

자세한 내용은 해당 글을 읽어보길 추천한다.

 

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의문3) 다락의 유효높이는 어느 정도 될까?

대략 1.1m~1.15m 정도로 보면 될 것이다.

 

 

자체제작

 

기본적으로 층고는 방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이기 때문에,

평지붕으로서의 다락의 층고가 1.5m 이하려면 기타 마감 두께를 생각했을 때 1.1m~1.15m 정도로 될 것이다.

 

해당 지자체에 따라서 다락의 유효높이를 지정하는 경우도 있다.

최근에 분양중인 오피스텔 분양사무소에 연락해보니 다락의 유효높이가 1.15m라고 하더라.

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댓글을 달아 주세요

  1. sky cloud 2020.10.13 12:14

    훌륭합니다. 건축법규를 강의 해온 사람이지만, 많이 배우고 갑니다. (감사합니다.^*^)

  2. ㅂㄹ 2021.02.10 12:16

    건축법 개정된걸로 알고있는데 아닌가요?
    아래층 슬래이브에서 위층 슬래이브 상단까지 1.5m가 아니라

    아래층 슬래이브에서 천정까지 1.5m로 개정된걸로 알고있는데요

  3. BlogIcon winnie.yun 2021.02.10 13:08 신고

    ㄴ 안녕하세요? 먼저 소중한 댓글 감사드립니다.

    1. 먼저 올려주신 내용은 '제1종 또는 제2종근린생활시설 중 휴게음식점, 제과점 등의 시설'에 국한된 내용이었습니다.
    2. 이와 별개로 해당 내용은 시행 되지 않았습니다.

    건축법 시행령 별표 1 각 호 외의 부분 비고에 제5호를 다음과 같이 신설한다.
    5. 제3호나목 및 제4호아목에 해당하는 용도로서 창의적이고 다양한 휴게공간을 제공하기 위하여 그 거실의 일부를 다음 각 목에서 정하는 바에 따라 바닥판 또는 칸막이 등으로 구획하여 사용할 수 있다.
    가. 바닥판과 칸막이는 피난에 지장이 없고, 구조적으로 안전할 것
    나. 거실의 바닥면 보다 높게 구획된 공간에 설치하는 난간은 구조적으로 안전할 것
    다. 각 공간의 바닥면에서 천장면까지 높이가 1.5미터(경사진 천장의 경우에는 각 부분 높이에 따른 면적에 따라 가중평균한 높이가 1.8미터) 이하 일 것

    --

    라고 입법예고 당시 내용이 있었으나, 현재 건축법 시행령 별표 1 및 본문에는 해당 내용이 없습니다.
    법제처에 올라온 내용으로 검색하셔야 보다 정확한 사항을 확인하실 수 있습니다.

    감사합니다.