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일반적으로 건축물 축조를 위해선 해당 승인권자에게 건축허가를 신청하고 승인 받아야 하지만, 주택법에서 명시하고 있는 사업계획승인 대상으로 넘어가는 경우 주택법을 따라야한다.


주택법 제15조(사업계획의 승인)

 

① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

주택법 시행령 제27조(사업계획의 승인)

 

 ①  제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 및 세대수를 말한다.  <개정 2018. 2. 9.>

1. 단독주택: 30호. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 단독주택의 경우에는 50호로 한다.

2. 공동주택: 30세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수를 기준으로 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설(리모델링의 경우는 제외한다)하는 경우에는 50세대로 한다.


그래서 일반적으로 공동주택, 즉 규모가 있는 아파트 단지를 계획하고 인허가를 진행하면 건축허가가 아닌 사업계획승인으로 진행해야 하는데..

 

주상복합의 경우는 건축허가를 하는 경우도 있고 사업계획승인을 해야하는 경우도 있다.

왜 그럴까?

 

일단 주상복합이라는 건축물 유형은 정해져있지 않으나, 일반적으로 주상복합이란 저층부에는 상가가 있고 위에는 공동주택이 들어서 '주(住)' 와 상(商)이 복합된 건축물을 말한다.

 

주택법에 나오는 문구 중에는 '주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우' 가 있는데, 주상복합이 이 경우에 해당한다고 볼 수 있다. 

(주상복합의 경우 주차장이나 건축물에 필요한 엘리베이터나 계단 등의 코어 부분을 공유하기 때문이다.)

 

다시 질문으로 돌아가서, 공동주택이 포함된 주상복합임에도 건축허가로 진행하는 이유가 무엇일까?

바로 사업계획승인에 예외 조항이 있기 때문이다.


주택법 시행령 제27조(사업계획의 승인)

 

 

④ 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 "주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 

 

1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사업의 경우

 

가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1호다목에 따른 준주거지역 또는 같은 조 제2호에 따른 상업지역(유통상업지역은 제외한다)에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우일 것

나. 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만일 것


즉, 준주거지역 또는 상업지역(유통상업지역)에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하면서

+ 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만이라면..

 

공동주택의 세대수가 사업계획승인 대상임에도 불구하고 건축허가로 진행할 수 있는 것이다.

건축허가로 진행할 수 있다는건 주택법의 저촉을 받지 않고 인허가가 가능하단 얘기다.

 

물론 이에 따른 문제점이 제기 되기도 한다. 법적으로는 문제가 없으나 사용자들에게 민원이 발생하는 것.

 

 

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  1. 푸른하늘 2020.11.10 11:20

    감사합니다! 궁금한 내용있는데 명쾌하게 해결되었습니다.
    자주 이용하겠습니다^^