지식산업센터 제조업 드라이브인 시스템에 대하여

출처 : Pixabay

지식산업센터

신문이나 각종 포털사이트 메인에 올라오는 배너 광고들을 보면 지식산업센터라는 게 참 많이 보인다.

 

지식산업센터는 예전에는 아파트형 공장으로 불리던 건축물인데, 여기서 아파트형 공장은 공장을 아파트처럼 쓴다는 개념이 아니라 아파트처럼 적층 한다는 뜻으로 보는 것이 맞을 것이다.

 

지식산업센터에 대한 전반적인 이해는 이미 작성된 좋은 글이 있기에 첨부한다.

KB금융지주 경영연구소에서 작성된 '지식산업센터에 대한 이해 및 시장 동향'이라는 보고서다. 

 

KB경영연구소

지식산업센터라는 단어는 '건축법'에선 존재하지 않는다.

'건축법' 상의 용도는 '공장'으로 들어가는데, 공장에는 세부용도가 정해져있지 않기 때문에 법을 적용하는 데 있어서 애매한 부분이 있다. 지식산업센터는 기본적으로 '산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률'의 영향을 받는다.

드라이브인 시스템

오늘 얘기 할 주제는 드라이브인(Drive-In)이라는 주제가 메인이다.

최근에 분양하는 지식산업센터 카탈로그나 사이트들을 보면 제조업 지식산업센터! 전 호실 드라이브인 시스템 적용! 이라는 문구가 더러 보이는데, 드라이브인이라는 게 무엇일까?

 

말 그대로 차를 타고 들어간다는 뜻이다.

우리가 스타벅스나 맥도날드 같은 곳의 드라이브 쓰루를 차를 타고 용무를 볼 수 있는 거처럼, 지식산업센터에서 드라이브인은 차를 타고 내 사무실까지 갈 수 있다고 생각하면 되겠다.

 

대부분 제조업을 위주로 하는 지식산업센터에서 적용되는 시스템이다.

제조업이라고 해서 막 매연이 나오는 공장 같은 제조업이 아니라 가죽공방 같은 느낌의 제조업이라 생각하면 되겠다.

 

가장 큰 장점은 역시 차로 내가 사용하는 사무실까지 바로 갈 수 있다는 점인데,

기존에는 하역공간에 짐을 내려서 화물용 엘리베이터를 사용해서 올라가서 복도에서 또 내 사무실까지 왔다 갔다 했다면 이건 그냥 사무실 문 앞에 차를 대면된다.

 

하남 테크노밸리U1센터 

하남 테크노밸리U1센터 

계획하면서 고려해야 할 점

설계를 하면서 신경 써야 할 부분이 한두 가지가 아니지만, 초기 계획단계에서 고려하면 좋을 점들을 적어보고자 한다. 

드라이브인 시스템을 적용한 제조업 지식산업센터를 계획하면서 고려해야 점이라 보는 게 맞을 것이다.

 

여기서부터는 최근 동향 조사와 극도로 주관적인 의견들을 적어놓은 것이니 맞고 틀리고는 없다는 점을 미리 밝힌다.

 

1. 몇 층까지 드라이브인을 적용하는 게 적당할까?

 

내가 담당하고 있는 지식산업센터 계획안은 지상 5층까지 적용했는데 최근에 보면 지상 10층 이상까지도 드라이브인 시스템을 적용한 곳들이 많다.

 

물론 내가 분양 사무실을 다니면서 물어본 바로는 분양가 산정도 그렇고 실수요자들이 찾는 것도 그렇고 1층에서 가까운 층, 즉 낮을수록 좋다곤 한다. (그리고 분양가가 더 비싸진다.)

 

최근에 지상 9층까지 차를 끌고 올라가 본 적이 있는데 진입동선이 따로 분리되어있어서 그런지 올라가는데 큰 불편함은 없었다.

 

2.  높은 층고 확보 : 5.0m~6.5m

 

 

최근 제조업 지식산업센터 분양하고 있는 사례들을 보면 대부분 높은 층고를 확보해놓는다. 낮게는 5m 정도부터 높게는 6.5m까지 다양한 사례들이 있다.

5m는 거의 못 본 거 같고, 최근 사례들은 대부분 5.5m~6.0m 사이로 잡곤 한다.

 

제조업 지식산업센터 기준으로 호실 천장 마감은 안 하는 경우도 많다. 

 

3. 주차대수 법정대비 최대한 확보 (190~200% 선까지)

 

지식산업센터로 사용되는 건물들을 다녀보신 분들은 체감하시겠지만 주차난이 정말 심하다. 처음에 서술했듯이 지식산업센터라는 건축법상 유형이 없기 때문에 주차대수 산정할 때 공장으로 산정을 해야 하는데,

 

공장으로 법정기준만 맞춘다면 주차가 턱 없이 부족할 것이다. 교통영향평가나 심의 과정 등에서 이러한 사항을 알기 때문에 대부분 지식산업센터들은 법정대비 190~200% 까지는 주차대수를 확보하도록 의견을 낸다. 

 

4. 전용률은 50%는 넘도록 계획

 

이것도 평균적인 수치를 얘기하는 건데, 대부분 따져보면 지식산업센터의 전용률들은 50% 언저리로 나온다. 물론 50% 보다 낮으면 애초에 분양성이 떨어진단 얘기니 말이 안 되고, 평균적으로 50.1~50.5% 사이 정도로 나오더라.

 

5. 설계하중(활하중)

 

흔히 분양 카탈로그에서 얘기하는 설계하중이 활하중 잡는 건데, 최근 사례들을 찾아보면 1,000 kgf/m²에서 1,200 kgf/m² 정도로 잡는 편이다. 이거보다 더 낮을 수도 있다.

- 제조업의 경우이며, 일반 사무형의 경우는 400~600 정도로 잡는 듯 하다.

 

 

건축법규처럼 명확하게 나와있는 걸 정리한 게 아니다보니 이 게시물은 꾸준한 피드백을 해볼까 한다.