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내 집 짓고 살고 싶다~

근데 집 지으려면 땅부터 사야 하는데..

 

라는 의식의 흐름이 당연하게 느껴지듯이 일반적인 상식으로도 건축물을 짓기 위해선 땅이 있어야 하구나.. 라는 생각을 하게 된다.

 

건축법을 먼저 살펴보자.

 

건축법

제1장 총칙

 

제1조(목적) 이 법은 건축물의 대지ㆍ구조ㆍ설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전ㆍ기능ㆍ환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지하는 것을 목적으로 한다.

 

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다

 

1. “대지(垈地)”란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.

 

2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

 

건축을 하는데 있어서 근간이 되는 건축법을 읽어보면 제1조의 목적,

그리고 제2조의 정의를 보면 대지와 건축물의 정의가 가장 먼저 나온다.

 

“건축물”이란 토지정착(定着)

해야 한단 사실을 알고 가자.


 굳이 이런 얘기를 안 하고도 어차피 학교 때 프로젝트를 하든, 실무에서 프로젝트를 하든 건축가로서 할 일은 주어진 땅 위에 가장 적합한 건축을 제안한다는 것이라 생각한다. 

 

 개인적으로는 클라이언트가 땅을 완전히 소유한 상태에서 검토든 뭐든 맡기는게 맞다고 생각하는데..

굳이 필요 없는 얘기를 길게 할 필요는 없고 소유했든 아니든 규모검토나 적합한 건축물 배치를 하기 위해선 아까 얘기했던 대로 땅이 필요하다.

 

 주어진 땅에 맞춰서 설계를 해야하는 조건이 제1의 원칙일 텐데 그러면 최소한 그 경계 안에서 제안을 해야 하지 않겠나?

그래서 우리는 스케치를 하든 캐드로 선을 그려보든.. 땅을 따게된다.

(회사 들어가면 비교적 신입사원들 위주로 많이 해보곤 한다.)

 

뭐 땅따기, 땅튀기기, 지적도 정리 등 말하고 싶은 사람 말대로 하곤 하는데 의미는 다들 알아듣는다.

 

그러면 내가 일반적으로 땅 따는 순서대로 설명을 해보겠다.

 

1. 토지이음 (구. LURIS 토지이용규제서비스) 에서 토지이용계획 열람하기

지금은 도로명 주소를  쓰곤 하지만 도로명주소 이전에는 번지를 사용했고, 지금도 건축에서는 법정동의 번지수를 얘기하는 게 일반적이다.

 

토지이음에 들어가서 내가 찾아봐야 하는 토지이용계획을 먼저 열람하자.

기존에 대략 2년 반 정도 전에 검토했던 곳인데, 포스팅 쓴다고 오랜만에 지도 찾아보니 이미 오피스텔 공사중인 듯 하여 편하게 작성하도록 하겠다.

(혹시 몰라서 특정 번지수까지 포스팅에 적진 않을 예정이었다.)

 

검토 했던 곳은 고양시 덕양구 화정동 964-3번지와 4번지 2개 필지였다.

현재는 964-4번지에만 오피스텔이 들어오는 거로 보이는데, 이 당시엔 2필지를 같이 사용하는 검토 안이었다.

 

토지이음에서 번지수를 입력하는 것으로 확인할 수 있는 정보는 꽤나 많다.

 

1. 지목 (땅이 가지고 있는 성격)

2. 면적 (공부상 면적 / 해당 면적은 추후에 측량에 따라 바뀔 수 있지만 일단 나와있는 면적)

3. 개별공시지가

4. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역지구 등 (무슨 지역인지, 지구단위계획구역인지, 접하고 있는 도로 등..)

5. 다른 법령 등에 따른 지역 지구 등 (국토계획법 이외에 해당 필지에 저촉되는 법률)

 

위와 같은 것들은 법규 검토할 때 필히 사용해야 하는 것들인데 지적도를 작성하면서 일단 여기서 우리가 알아둬야 할 부분은 면적이다.

번외) 땅 튀기기?

땅도 튀기면 맛있나?

땅을 튀긴단 얘기는 예전에 QGIS 사용하지 않았을 적 땅 작업을 하려면 위에 보이는 저 토지이용계획을 캐드에 스크린샷 떠서 깔아놓은 후에 그 위로 선을 그려서 토지 작업을 했었는데,

그래서 땅을 공부상 면적에 맞게 크기를 튀겨야 (scale 명령어를 통해서) 하기 때문에 땅 튀기기라는 말이 나오지 않았을까 생각해본다.

 

이 방법도 있었고, 경계점좌표가 제공되는 필지라면 좌표값 입력해서 하는 방법도 있는데 일단 해당 포스팅은 QGIS를 통한 방법을 얘기하고자 한다. 

 

2. QGIS와 SHP 파일을 통해서 DXF 파일 만들기

 

QGIS 프로그램과 국가공간정보포털 데이터셋을 이용한 건축설계 대지(Site)도면 만들기

일단 평소에 쓰는 글과 다르게 건축 실무자분들과 건축학과 학생들을 타겟으로 한 포스팅으로, 기존에 제 블로그를 보시던 분들에겐 조금 안 맞는 포스팅이다. 참고해주시길 바라며.. 지금까지

winniestory.com

건축블로그를 운영하기 전에 QGIS 관련해서 내가 원래 운영하는 여행블로그에 포스팅을 써놨었다. 

본 블로그에도 써야 하는데 이미 한번 썼던 내용을 옮긴다는 게 귀찮아서 안 하고 있는데.. 

QGIS 프로그램을 통해서 DXF 파일까지 만들어보자.

방법은 상단 링크를 통해서 따라 해 보길 바란다.

 

3. DXF 파일 정리된 이후

QGIS로 번지수도 띄우고 건물도 띄우고 한 후에 DXF 파일을 켜면 대략적으로 이런 모습일 것이다.

우리가 따야 할 필지로 찾아가 보자.

 

우리가 따야 할 땅. 964-3대 하고 964-4대가 보인다.

여기서 기본적으로 도로를 기준으로 하든 땅을 기준으로 하든 도면에 표현됐을 때 깔끔하게 수평 혹은 수직 라인을 맞춘다.

나는 964대에 면하는 대지경계선을 기준으로 수평선을 맞췄다.

 

돌리는 방법은 객체 선택 후 rotate 명령어 친 이후에  수평을 맞추고 싶은 선의 왼쪽을 기준점으로 클릭 

- 참조(R) 입력 - 다시 수평 맞추고 싶은 선의 시작점 클릭, 끝점 클릭한 뒤에 직교 모드 키고 돌리면 수평 혹은 수직 방향으로 객체가 맞춰진다.

 

여기서 알아야 할 점은 QGIS를 통해 DXF 파일을 만들면 기본적으로 위쪽이 정북방향이다.

도면에 표현하는데 맞춰서 땅을 돌린다는 건 표현되는 정북방향이 달라진다는 건데 도면에 방위를 표시하는 것은 법적 검토사항이나 건축물의 향 때문이든 (흔히 남향을 선호한다는 얘기를 하는 것처럼) 도면을 보는데 있어서 기본적인 사항이고 무조건 제대로 표현되어야 하는 것이기 때문에..

 

전체 객체를 어떻게 돌렸나 기준 잡으려고 옆에 수직선을 하나 그어놓고 같이 돌렸다. 아니면 방위를 같이 돌리든지 편한대로 하면 된다.

방위는 추후에 도면 우측 상단에 표현하였다.

 

(기존 객체들의 위쪽이 정북방향이었고 당연히 수직선을 그었을 때 윗 부분이 정북 방향이니,

그은 수직선을 객체와 함께 돌리면 윗 부분이 가리키는 곳이 정북방향인걸 알 수 있고.. 나중에 저걸 기준으로 방위의 정북방향을 맞췄다. 귀찮게 이러는 이유는 난 방위를 나중에 스케일 맞춰서 넣어서 이런 방법을 쓴다고 그냥 적어놓은 것이다.)

 

4. 내 땅의 CAD상 면적과 공부상 면적 확인해보기

그 다음 필히 확인해봐야 하는 것이 필지의 CAD상 면적과 토지 이음에 나오는 공부상 면적의 오차가 얼마나 있는지 확인해봐야 한다.

경계점좌표가 있고 QGIS로 볼 수 있는 선형이 제대로 정리가 되어있는 지역이라면 CAD와 공부상 면적이 거의 일치한다.

위 사례는 캐드상 면적이 1,184.13㎡ / 공부상 면적이 1,184.1㎡ 로 0.03㎡ 밖에 차이가 안 났다.

이 정도면 거의 정확한 것으로 봐도 된다.

 

다만 여러 필지를 확인해보거나 가끔씩 산지 지형이나 시골 같은 곳의 면적을 보다 보면 적게는 몇십에서 몇백 차이 나는 경우가 있다. 

산지는 크게 1필지인 경우가 많은데 (1개 필지가 1만 제곱미터를 넘어간다든지) 경우에 따라서 진짜 몇백 제곱미터 차이나는 경우도 봤다.

 

애초에 이 단계에서 면적은 정말 심각하게 다르지만 않으면 어느 정도 감수하고 넘어갈 수 있고,

정확한 건 어차피 측량이 진행되어야 선형이 명확하게 정리된다.

(추후 법규 검토에 따라 제척 시킬 수도 있는 부분이고)

 

5. 지적도는 어떤 스케일로 표현해야 할까?

건축하면서 무조건 있어야 하는 스케일 자를 보면 기본적으로 1/100부터 100 단위로 1/600까지 표현되어있다.

어떻게 봐야 하는지를 떠나서 이 자를 통해서 도면의 치수를 알아내야 한다면 도면도 당연히 1/100 이든, 1/200이든 이런 스케일로 작성되어야 할 것이다.

 

예를 들어 말도 안 되게 1/647 이런 스케일로는 도면을 뽑았을 때 치수가 어떻게 되는지 스케일자로 확인할 방법이 없으니 말이다.

 

결국 도면을 정리하게 되면 도곽(도각인지 도곽인지 유래는 애매하지만 도곽으로 썼다.) 이 정해져 있는 편이고, 

(없다면 캐드 블럭으로 만들어보자.) 그 도곽에 맞춰서 도면을 정리하기 때문에 스케일이 어느 정도로 들어갈지 한번 체크해본다.

 


그래서 이제 A3로 뽑는다는 걸 기준으로 하고 1/100부터 1/400까지 넣어봤는데..

(캐드로 REC @420*297 그려준 후에 SCALE 통해서 100, 200, 300, 400 곱해서 키워준다.) 

- 1/100 : 대지 경계도 안 들어감

- 1/200 : 대지 경계는 들어가는데 도로가 제대로 표현이 안됨

- 1/300 : 대지 경계도 잘 보이고 도로와의 관계도 잘 보임 (나중에 진행했다면 1/300으로 했을 것이다.)

- 1/400 : 더 넓게 보행자 전용도로와 광장에서의 접근성도 볼 수 있을 것 같고, 주변 건물들도 명확하게 보이며,

이 당시에 배치도 작업만 했던 검토 안이라 배치도 스케일 정도의 1/400으로 결정하였다.

 


도로에 솔리드 해치만 넣는다면 이렇게 될 것이다.

도곽 영역에 맞춰서 땅 블록을 정리한 건데 예전에 학교 다닐 땐 A3 스케일에 맞춰서 도면 정리한다고 사각형 그려놓고 하나하나 깨고 트림하고 했었는데 회사 들어와서야 블록 작업과 xclip 이란 걸 배우게 되었다.

 

 

AutoCAD 명령어, xclip과 boundary를 알아보자

AutoCAD를 이상하게 배워서 학교 다닐 땐 왜 이런 명령어를 몰랐을까? 하는 생각에 쓰는 AutoCAD 명령어 알아보기다. 첫번째는 XCLIP이다. 1. XCLIP - 선택한 외부 참조 또는 블록 참조의 표시를 지정된

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6. 내 땅의 대지경계선 그리기

도곽까지 정리가 됐다면 땅이 1개면 1개만 갖다가 쓰면 되는데, 2개부터 많게는 몇십 필지, 몇백 필지가 될 수도 있는 건데..

일단 클라이언트가 얘기했던 주어진 땅의 경계선을 먼저 그려보자.

 

1개가 아니라 다수 필지라면 BOUNDARY 명령어를 사용하는 게 좋은데, 위 포스팅을 한번 읽어보는 걸 추천한다.

저 객체를 Explode 하고 지우고 다시 Join 하고 하는 것도 필지가 적으면 그럴 수 있는데 몇십 개 되는 거의 경계선 그린다고 하나하나 PLINE으로 그리는 것보다 벤 다이어그램의 여집합 부분 영역의 경계선을 만든다고 생각해보면 여러 객체의 경계선을 쉽게 작업할 수 있다.

 

대지경계선은 기본적으로 이점쇄선을 (ㅡ··ㅡ··ㅡ··ㅡ··ㅡ) 을 사용하는 게 건축 도면 표현의 약속이다.

레이어 체계가 잡혀있다면 MATCHPROP(MA)를 통해서 대지경계선의 레이어를 바꿔주자.

대지경계선 두께는 스케일의 반으로 하는 편이다.

(1/400 스케일이면 대지경계선 두께는 200)

 

선형 축척은 LTS로 입력하는 방법과 LTS를 1로 고정해놓고 선 종류 축척을 바꾸는 방법이 있는데..

이 내용은 나중에 적도록 하겠다.

기본적으로 여기선 LTS = 400 적용했다.

 

7. 대지와 도로와의 관계

아까 얘기했듯이 집을 지으려면 땅이 있어야 하고 그러면 우리가 집을 어떻게 가냐? 를 생각하면 당연히 길을 통해야만 간다는 걸 알 수 있다. 땅이 있으면 땅으로 가기 위한 길도 있어야 하니까.

(그게 뭐 흙길이든 아스팔트 길이든 보도블록이 깔린 도로든)

 

사람의 동선을 생각하든 건물의 축 혹은 향을 결정하는 도로와의 관계는 굉장히 중요한 정보이니 도면에 표기 해주자.

도로 표현은 이 도면 내의 정보에서 가장 중요하다고 봐야 할 정보라 (흔히 얘기하는 위계) SCALE의 2.5배 정도로 표현했다.

-  문자 높이를 SCALE * 2.5 = 1/400 스케일이면 400 * 2.5 = 1000

(Ctrl+1 하면 나오는 객체 속성에서 높이를 정수로 입력하는 버릇을 들이자)

 

높이를 1000으로 입력해주었다.

 

8. 대지경계선과 건축제한선의 표현 (건축한계선, 대지안의공지 등..)

그 다음에는 대지안의 공지나 지구단위계획상에 표기 되어있는 건축제한선을 표현해주도록 하자.

대지안의 공지는 해당 지자체의 건축조례 별표를 확인하면 될 것이고, 아까 토지이음에서 봤듯이 지구단위계획구역에 속해있다면 해당 지자체 홈페이지나 구글링을 통해서 지구단위계획 시행지침 및 도면을 확인할 수 있을 것이다.

 


일단 건축물의 용도 별로 대지안의 공지 규정에 다른데, 해당 프로젝트는 일반업무시설 중 오피스텔을 검토하는 계획안이었고, 조례를 보니 업무시설은 없었다.

없으니 위에서 정하지 않은 건축물 1M로 들어가겠다만..

 

당시 면적표를 작성해보니 20층 넘어가는 정도였나..로 규모 판단이 되었는데,

해당 조례의 대지안의 공지 기준을 보면 건축법 시행령 제2조제17호에서 정하는 다중이용 건축물 3미터 이상이라는 조항이 있었고..

 

일반업무시설 중 오피스텔은 다중이용 건축물에 해당되지 않지만 나. 16층 이상인 건축물의 경우 다중이용건축물로 들어가기 때문에 16층 보단 높을 거란 판단하에 건축선으로부터 3M를 이격 시켜놨다.

 


세부적인 사항은 해당 링크들을 하나씩 보는 것도 추천한다.

지적도 포스팅이 계속 늦어진 이유가 도로 확폭이나 가각전제, 도시계획시설 등에 따른 건축선 변경까지 쓰고 링크 걸려고 했는데 밑도 끝도 없이 양이 많아져서 나중에 써볼까 한다..

 

 

[건축법규] 대지안의 공지

내 땅에서 건축물을 지을 때 땅을 온전히 다 쓸 수 있는 것이 아니라 대지경계선에서 일정 거리 이상을 띄워야 하는 규정이 있는데, 그것이 '대지안의 공지' 라는 규정이다. 일단 대지안의 공지

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[건축법규] 복합건축물의 대지안의 공지 적용방법

예전에 블로그에 대지안의 공지 규정에 관한 포스팅을 올린 적이 있었다. [건축법규] 대지안의 공지 대지안의 공지는 건축물을 신축하는 과정에서 대부분 적용되는 규정으로 법적 해석에 따라,

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[건축법규] 지구단위계획 건축한계선, 벽면한계선, 건축지정선, 벽면지정선 정의 및 계획 의도

지구단위계획의 정의는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ( 약칭: 국토계획법 ) 에서 나온다. 제2조(정의) 5. “지구단위계획”이란 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합

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선형에 맞춰서 해당 부분을 표기하는 순서는 다음과 같다.

위아래는 그나마 덜 헷갈릴 수 있는데 왼쪽 오른쪽 부분이 헷갈린다면

'찍은 점부터 글씨까지의 거리'  3개의 선이 동일한 길이로 그려져야 한다.. 라고 생각하면 

 

잘못된 예

이 표현 방식은 잘못된 것이란 걸 알 수 있을 것이다.

이 글씨 크기는 SCALE * 2로 해주었다.

(도로 텍스트의 위계를 더 높게 잡았다.)

 

지구단위계획이 정해져 있는 곳이었기 때문에 지구단위계획 결정도면을 찾아보니 건축한계선, 공개공지 부분이 정해져 있고 폭에 대해서도 명확하게 적혀있었다.

20M 도로변과 곡선 코너 부분은 건축한계선 4M, 나머지 부분은 2M를 적용하였다.

(지금 보니까 코너 부분 4M에 대한 표기도 추가해줬어야 했다.)

 

지구단위계획 상에 차량출입허용구간이 정해져 있기 때문에 마무리하는 단계에선 해당 항목도 표기해주었다.

 

9. 완성

지적도 예시

주변 건물의 건축물 용도와 층수 까지는 간단한 땅 작업할 땐 안 하곤 하는데, 이땐 뭔가 신경 써서 만들어봐야겠다.. 라는 생각이 들어서 주변 건축물까지 다 표현했었다. 

(애초에 건축물을 계획하는 데 있어서 주변 환경 역시 중요한 요소다.)

 

지적도 만드는 포스팅 써야지 처음 생각할 때는 간단하게 끝날 줄 알았는데,

(결과물만 보고 대충 쓰려고 했다.)

 

이게 단계별로 쓰려고 하면서 필요한 법적사항까지 몇 가지 적다 보니 너무 살이 많이 붙어서 줄이고 줄였는데도 포스팅이 많이 길어졌고 작성에 걸린 시간도 길어졌다.

 

그래도 회사에서 해당 업무를 진행하는데 필요한 설명을 웬만한 건 다 한 듯하다.

건축실무 카테고리에는 글을 처음 작성하는데..

건축 법규는 법적 사실에 기반하여 조항만 딱딱 정리하면 되지만, 건축실무 포스팅을 작성하다 보니 나의 사견도 좀 가미가 되는 듯하다.

미리 양해를 구하자면 아무래도 사견도 좀 들어가 있다 보니 (혹은 나도 잘못 알고 있거나) 선·후배님들이 보시기에 해당 포스팅의 잘못된 점이 보일 수도 있다.

 

그런 부분은 댓글로 남겨주신다면 확인하는 대로 빨리 수정하도록 하겠다.

다음 건축 실무 포스팅은 무엇을 적어볼지 고민해봐야겠다.

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